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부동산 지역주택조합에 대해 알아보자

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작성자 부동산형
댓글 0건 조회 370회 작성일 20-12-07 18:14

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부동산 지역주택조합에 대해 간단히 알려드릴게요.


일반적으로 아파트가 만들어져서 팔리는 과정을 보면

1) 건설회사가 도시계획에 맞춰서 허가를 득하고 땅을 사거나, 은행과 손잡고 대출(PF)로 땅을 확보한다음

2) (선)분양을 해서 살 사람들을 모집하고 이들 명의로 대신 중도금 대출을 받게 한 뒤 그 돈으로 토지 잔금 내고 건축하고

3) 입주시 내는 잔금으로 나머지 비용 정산하고 이익을 확보하는 구조입니다.

4) 중도금 대출은 입주한 아파트의 주택담보대출로 전환되고요


근데 여기서 중요한게 두 가지에요. 땅 확보, 건설회사의 이익


지역주택조합은

1) 누군가 제창해 지역주택조합 추진위 를 결성, 대행사 (조합의 대부분 업무 대행), 시공사 (건설회사), 신탁사 (자금집행담당)을 정하고

2) 조합원을 모집해 계약금 + 업무추진비(위 대행사, 시공사, 신탁사가 초기 먹는 비용 + 조합 추진위 월급) 를 받아냅니다

3) 그리고 계약금으로 땅 계약금을 확보하고 조합원을 더 모집해 계속 땅을 확보하면서요

4) 계획된 땅의 80% 이상 사용승낙서 를 받고, 계획된 조합원을 50% 이상 모집하면 조합을 정식으로 설립할 수 있어요.

5) 조합이 설립되면 각종 인허가 받고, 통과가 되면 착공을 하면서 상황에 따라 조합원을 추가모집하거나, 일반분양을 시작합니다.

6) 조합 명의로 중도금 대출을 받아 건축을 하고

7) 완공되면 입주시점에 정산해서 일반분양 수익으로 돈이 남으면 조합원들이 나눠갖고. 모자르면 더 내고 조합을 해산 하는건데요.


얼핏 보면 지주택의 경우 건설회사가 이익을 크게 먹는게 아니니까

최초에 추진위를 만들고 조합원 모집할때 일반 아파트 분양가(이미 건설사 이익이 붙은 확정금액)보다 훨씬 저렴한 가격으로

홍보를 하게되고, 잘 모르는 사람들은 귀가 솔깃해서 가입 을 하는거죠.


위에 왜 땅 확보가 중요하다고 했냐면요

일단 일반 아파트는 우선 땅을 확보하고 시작 하는거라 트러블 날게 없어요.

다른 이유로 건설이 중단되면 (문화재 유적이 나오는 등) 그냥 분양대금 돌려받고 끝나는거죠. 손해는 건설사가 감수 하는거죠.

반대로 지주택은 돈을 모아 땅을 사면서 만드는거 라, 80%이상 확보 혹은 가계약이라도 해서 사용승락을 얻고

조합 인가를 내서 조합 결성하고 착공 시작해도요. 나머지 20%가 어찌될지 모르는게 이게 함정이에요.

95%까지 확보하면 나머지 5%는 시가로 주고 수용이 가능한데 저 95%가 넘을 수 없는 악마의 장벽입니다.

알박기 한 둘만 해도 답 없어지죠 (은평구 재건축을 방해하는 빤쓰네 러브젤 집단처럼요 ㅋㅋ)

모든 책임과 비용을 조합원들이 분담하는거라 계획이 지연되거나 엎어지면 손해는 조합원이 감수 합니다.


차일피일 시간이 흐르면 이때부터 골때려져요. 대행사, 시공사, 신탁사 한테는 계속 비용을 줘야 하고

모델하우스(=홍보관, 조합사무실) 운영비용도 계속 나가요.

위에 건설회사의 이익이 빠지니까 더 낮은 비용으로 아파트를 만들어 분양할 수 있다는게 장점인데

시일이 지체되면 이미 확정된 이익분이 더해진 일반 아파트의 분양가와 달리 조합의 비용은 지체되는만큼 올라간다 는거죠.


그러면 이걸 누가 책임지냐? 조합원이 공동책임을 지는겁니다.

초기 냈던 계약금과 업무추진비가 소진되면 추가분담금을 내야해요. 건설 시작된 후의 중도금 그런게 아닙니다.

현찰로 사업진행을 위해 바로 박아야 하는돈 이죠. 추가분담금 얘기가 나온 순간 일반 분양아파트보다 싸게 들어갈 생각은 버리는게 좋고

애초에 눈치가 있다면 하지도 않았겠지만 이시점에서라도 변호사 사서 조합 탈퇴하고 얼마라도 돈을 찾길 시도해야 하는데

보통 여기까지 오면 노답 상황 되는거죠. 매몰비용이 아까워 못빠져 나오고 계속 추가분담금을 내야 하거든요.

추가분담금 걷는다 소문돌고 사업이 스톱되면 조합원 추가모집도 불가능해지고 남은 사람들 부담은 계속 가중됩니다.

땅을 다 매입하고 조합원을 다 채워야 계획된 비용으로 건설을 하는데 진행은 안되는 상태에서 비용만 느는거죠.

어느 순간 시공사는 빠져나갑니다. 수수료야 계속 받지만 그거 받고 노느니 다른거 하는게 더 큰 돈 버는거니까요.

그러면 조합은 다시 시공사를 정해야 합니다. 아파트 브랜드가 바뀌는거죠. 초기 계약금 다시 줘야 하고요.

새 시공사와 설계도 다시 맞춰야 하고 돈나갈일 투성이에요. 대행사도 서류랑 허가 보완해야 하고 일거리 생겨 돈이 나갑니다.

ㅋㅋㅋ 악순환이 더욱 깊어집니다. 돈은 계속 나가는데 진행되는건 없죠. 시공사 바뀐다고 땅 안팔고 버티던 사람이 파는것도 아니고

안모이던 조합원이 모일리가 없거든요. 2군 시공사가 1군 브랜드로 간혹 바뀌는 경우가 있는데 이러면 모이지만 기존 조합원들이

막대한 추가분담금을 낼 독한 각오를 하고 질러야 가능한 케이스고요. 100에 1도 안되는 경우죠.


저러다 부담을 견디지 못한 조합장, 감사, 이사가 포기를 하거나, 조합원들이 열받아 비대위구성하거나 서로 쌈박질 하면 끝입니다.



이건 자연스럽게 조합 100개가 있다면 60개가 이렇게 망하고 조합원들은 1인당 3~5천에서 1억 이상씩 쌩으로 날리며 쫑나는 케이스고요.

나머지 40개중 20개는 더 드라마틱하게 망합니다. 조합 임원과 대행사 혹은 시공사가 혹은 잔여 땅주인이 결탁할 경우 죠.

얘네가 고의로 사업을 지연시키거나, 땅값과 업무추진비를 과도하게 쓰거나 하면서 추가분담금을 발생시켜서 해먹을만큼 해먹고

분쟁을 유도해 자폭 시키는 케이스입니다. ;;


그렇다고 남은 20개가 성공하냐? 아닙니다. 일단 건물 다 올라가고 입주까지 가는게 20개인데

비용 정산을 해야죠. 여기서 빚이 발생한 경우 또 추가분담금 이 나옵니다. 이거 안내면 못들어가게 아파트 문을 용접하고

쇠사슬치고 뭐 쌩난리가 나는거죠. 그렇게 물리적 충돌까지 가는 경우가 10개. 더럽다 먹고 떨어저라 조합원들이 돈내는게 5개


남은 5개는 성공합니다. 추가분담금 안내거나 공사중 부동산가격 폭등으로 일반분양분을 비싸게 팔아 돈이 남아

조합원들이 갈라먹는 케이스도 있긴 해요. 혹은 추가분담금까지 냈지만, 입주 시점에 폭등해서 엄청난 시세차익이 생긴다거나

근데 이런건 딱 정해져 있어요. 정부나 도시에서 책임감 가지고 하는 대단위 개발 사업에 속할 경우(송도 처럼요)가 대표적이죠.

아님 조합장이 진짜 사심 1도 없고 추진력은 최고라서 속전속결로 깨끗하게 일 처리하거나요.

알박기 저항이 안생길 폐교나 공공기관 혹은 공장등 이전부지에 짓는 경우라던가요.


이런 위험 안고  같은 동네 일반 분양 아파트보다 20~40% 저렴하다는 홍보만 믿고 조합 가입했다간

빚더미 족쇄차고, 시간낭비에 최악의 경우 가정까지 파탄날 상황의 도박 을 하게 된다는거에요.



정부가 주택조합법을 올해 강화하긴 했는데 이거 근본적으로 문제가 있습니다.

조합 활동에 대해 정기적으로 외부감사를 법제화 해야하고, 조합설립 승인은 토지 80% 사용승인을 전제로 하지 말고

95% 매입 등기완료(가계약이나 일부 계약만이 아닌)가 된 시점에서만 인가를 내주도록 법규를 강화해야 합니다.

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